空き家を解体するメリット

空き家を解体することで得られるメリットは多岐にわたります。土地の有効活用や治安の向上、資産価値の向上など、解体することで得られる効果について詳しく見ていきましょう。

管理・維持コストを削減できる

空き家の管理には予想以上に高いコストがかかります。例えば、固定資産税は土地や建物の評価額に基づいて課税されるため、空き家が放置されていると、管理費用が膨らみます。実際、空き家1軒あたりの年間管理費用は、地域や建物の状態にもよりますが、一般的に10万円～30万円程度になることがあります。この中には、定期的な清掃や小規模な修繕費、そして保険料などが含まれます。

特に老朽化した建物の場合、屋根や壁の修繕、害虫駆除など、予期せぬ費用が発生することもあります。調査によると、空き家が劣化することで年間5万円～10万円程度の修繕費が必要になることもあり、この費用が積み重なると大きな負担になります。解体することで、こうした管理費用や修繕費を一切不要にし、年間コストを大幅に削減することができます。

さらに、空き家を放置しておくことで発生するリスクもあります。たとえば、空き家の倒壊や火災リスクが高まるため、近隣住民に迷惑をかける可能性があり、法律的なトラブルに発展することも。これにより、裁判費用や補償費用がかかる場合もあります。解体を行うことで、これらのリスクを事前に防ぎ、無駄な支出を避けることができます。

解体して更地にすると売却しやすくなる場合がある

空き家を解体して更地にすることで、土地としての市場価値が高まることがあります。特に新築を考えている購入者にとっては、既存の建物を取り壊す手間が省けるため、土地の購入をスムーズに進めやすいのです。例えば、空き家が建っている土地と、更地の土地では、後者の方が高く売れることが多いとされています。

実際、空き家を解体して更地にした場合、土地の価格が10％～20％程度上昇することがあります。これは、新築を検討する人々にとって、既存の建物を取り壊す手間やコストが不要になるため、非常に魅力的な選択肢となるからです。更地にすることで、例えば1,000万円の土地が1,200万円に上昇する場合もあり、投資効果が期待できます。

また、更地の状態では、建築基準法の制約を受けにくく、新しい建物を建てやすくなるため、建築会社や開発業者にもより魅力的に映ります。結果として、売却が迅速に進む可能性が高まり、市場での競争力が向上します。

空き家を解体するデメリット

解体にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。費用や手間、近隣住民への影響など、解体を決断する前に知っておくべき注意点について説明します。

空き家を解体する際には、メリットと同様にデメリットも存在します。解体前にしっかりとデメリットを理解し、慎重に判断することが重要です。

再建築不可になる可能性がある

空き家を解体した後、土地が再建築不可能になるリスクがあります。特に、解体後に土地が建築基準法上の「道路」に接していない場合、新たに建物を建てることができない場合があります。具体的には、道路幅が基準に満たない、あるいは接道していない土地では、建物の再建築が認められないことがあります。

とくに、市街化調整区域の場合は次に建物を建てる際に苦労するケースも多いです。佐賀県では市街化調整区域が多い傾向があるので解体を進める前に、土地が再建築可能かどうかを確認することは非常に重要です。

再建築が不可能と判断された場合、解体後の土地の価値は大幅に下がり、再利用するのが難しくなるため、事前に自治体や専門家に相談することを強くお勧めします。

税金が高くなる場合がある

空き家を解体すると、土地の固定資産税が大きく増加する可能性があります。これは、空き家に適用されていた「住宅用地の特例」が解除されるためです。この特例は、住宅が立っている土地に対して税負担を軽減するもので、解体後には適用されなくなります。その結果、土地に課される固定資産税が増えることがあります。

例えば、住宅用地の特例を受けていた場合、土地の固定資産税は最大で1/6に軽減されることがあります。しかし、空き家を解体すると、この軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が通常の6倍に跳ね上がることがあるのです。例えば、年間の固定資産税が5万円だった土地が、解体後には30万円に増加するケースもあります。

特に、2024年からは佐賀県をはじめとする一部の地域で税制が見直され、住宅用地の特例が廃止される可能性があるため、空き家の解体を検討する際には、最新の税制に関する情報を確認しておくことが重要です。税負担が増加することで、解体費用や維持コストが予想以上に高くなる可能性があるため、十分に注意が必要です。

空き家の解体業者を選ぶポイント

空き家解体にはどれくらいの費用がかかるのか、相場を把握しておくことが大切です。解体費用の目安や、予算を立てるためのポイントについて詳しく解説します。

空き家の解体業者を選ぶ際には、信頼性や費用面、作業内容などを慎重に検討する必要があります。解体工事は単なる費用の問題だけではなく、作業の品質や安全性にも大きな影響を与えるため、業者選びは非常に重要です。以下のポイントを押さえて、適切な業者を選びましょう。

業者の実績と評判を確認する

解体業者を選ぶ際に最も重要なのは、その業者の実績と評判です。解体工事においては、過去に同じような物件や建物を解体した経験がある業者を選ぶことが安心に繋がります。実績が豊富な業者であれば、想定外のトラブルが少なく、スムーズに作業が進みます。

実際の費用感については、地域や建物の規模によって異なりますが、平均的な解体費用は以下の通りです

・木造住宅：1坪あたり約3,000円〜5,000円
・鉄筋コンクリート造：1坪あたり約6,000円〜8,000円

例えば、30坪の木造住宅の解体費用は、9万円〜15万円程度が目安となります。業者の選定時には、この価格帯を基準に、他の業者との比較を行うと良いでしょう。

※ここに掲載している費用は一般的な概算費用です。実際には依頼する事業者にご確認ください。

見積もり内容と追加費用のリスクを確認

解体工事を依頼する際には、業者から詳細な見積もりをもらい、解体費用の内訳をしっかり確認することが不可欠です。見積もりには、作業員の人件費、廃材の処理費用、重機の使用料など、さまざまな項目が含まれます。見積もり内容が明確であることが重要です。

解体作業においては、予想外の追加費用が発生することもあります。例えば、アスベストの除去が必要となる場合、その費用は1㎡あたり10,000円〜30,000円程度かかることがあります。

さらに、土壌汚染や地下埋設物の撤去が発生した場合、数十万円単位の追加費用が発生することもあります。そのため、業者には追加費用が発生する可能性があるかどうか、そしてその詳細について事前に確認しておきましょう。

また、見積もり時に「撤去費用」「廃材処理費」「現場管理費」など、解体に必要なすべての費用を細かく分けてもらい、最終的にどのくらいの金額が発生するかを事前に把握することが重要です。

必要な許可や補助金申請サポートの有無

空き家の解体には、自治体や行政からの許可を得ることが求められる場合があります。また、自治体によっては、解体に対して補助金や助成金を提供しているケースもあります。このような支援制度を利用することで、解体費用を大幅に削減できる可能性があります。

例えば、佐賀県や福岡県では、空き家解体に対して最大20万円の補助金を支給する場合があります。また、自治体によっては、建物の解体費用の30%程度を補助する制度も存在します。業者選びの際には、こうした補助金申請のサポートがあるかどうかも確認することが重要です。

申請の手続きを代行してくれる業者であれば、スムーズに進められ、手続きにかかる手間も軽減できます。

補助金を活用することで、解体費用を実質的に安く抑えることができ、例えば30万円の解体費用に対して20万円の補助金が支給される場合、実質的な負担は10万円にまで減少します。

＜佐賀県の助成金額の例＞
※令和６年については受付は終了しています（参考：https://www.city.saga.lg.jp/main/39544.html）
助成金の額は、60万円を限度として、次に掲げる措置に要する費用の2分の1に相当する額です。

・例1 解体費80万円の場合 → 助成金40万円
・例2 解体費120万円の場合 → 助成金60万円
・例3 解体費150万円の場合 → 助成金60万円

※ 解体費の1／2の額が60万円を超える場合は、60万円が限度となります。

環境配慮やアフターサービスを重視する

解体工事を行う際には、環境への配慮も大切です。特に、解体した廃材の処理方法やリサイクルについて、業者の方針を確認しておくことが必要です。廃材の適正処理を行い、リサイクル率を高めている業者を選ぶことで、環境への負荷を軽減できます。

例えば、解体後に出る廃材を適切に処理することは、法的にも義務化されており、リサイクル率が高い業者であれば、廃材の9割以上を再利用することが可能です。これにより、解体後の環境負荷を減少させることができます。

環境に配慮した業者を選ぶことで、地球環境にも優しく、また、適切に処理された廃材はリサイクル資材として再利用されることになります。

さらに、解体後のアフターサービスも重視しましょう。解体工事が終了した後に、現場の清掃や撤去作業後の保証がしっかりと行われる業者を選ぶことが重要です。業者によっては、アフターサービスとして、解体後の現場清掃を無料で提供している場合もあります。

空き家の解体費用を安く抑えるコツ

解体を進めるには、一定の手続きや書類が必要です。解体に必要な書類や申請手続きについて、ステップごとに説明します。

空き家の解体は費用がかさむことが多いですが、適切な方法を取り入れることで費用を大幅に削減することが可能です。特に自治体の補助金や自分でできる処理作業を活用することが、コスト削減に繋がります。ここでは、解体費用を安く抑えるための具体的なコツを紹介します。

補助金を活用する

先ほども説明したように解体費用を抑える最も効果的な方法は、自治体が提供する補助金制度を活用することです。多くの自治体では、空き家の解体に対して補助金や助成金を提供しており、その金額は地域によって異なりますが、最大で数十万円の支援を受けることができます。

補助金を受けるためには、申請手続きが必要です。申請期間や要件は自治体によって異なるため、事前に自治体の窓口や業者に確認して、申請方法や締め切りをしっかりと把握しておきましょう。業者によっては、補助金申請をサポートしてくれるところもありますので、サポートがある業者を選ぶのも一つの手です。

家具や庭などを自身で処理する

解体工事の前に自分でできる処理を行うことで、解体費用をさらに削減できます。例えば、家具や庭木、庭石などを自分で処分することができれば、その分の費用を削減できます。

一般的に、家具や家電の処理には以下のような費用がかかります

・家具処分：1点あたり500円〜3,000円
・庭木の処分：1本あたり1,000円〜5,000円（サイズや種類による）

※ここに掲載している費用は一般的な概算費用です。実際には依頼する事業者または自治体にご確認ください。

また、庭木の撤去や不用品処分は、自治体が提供する無料回収サービスを利用できる場合もあります。例えば、庭木の剪定や草木の処分は自治体の回収サービスを使うと無料で処理できることがあり、こうしたサービスをうまく活用することで費用を大幅に削減できます。

自分でできる範囲での処理作業を行うことで、解体業者に依頼する費用を減らし、全体的なコストを抑えることができます。

月額負担減ならローンを組むのも一つの手

解体費用が高額になる場合、自己資金だけで負担するのが難しいこともあります。その場合、解体ローンを利用することで、月々の支払い負担を軽減することができます。解体ローンは、解体業者や金融機関を通じて提供されており、金利や返済期間は業者やローン内容によって異なります。

例えば、解体ローンの金利は年率3％〜7％程度で、返済期間は最長で10年程度に設定されることがあります。解体費用が100万円の場合、年利5％で10年間の返済を選んだ場合、月々の返済額は約10,600円となります。

解体ローンを活用することで、一度に大きな金額を支払う必要がなく、負担を分散できるため、手元に資金がない場合でも解体作業を進めることができます。ただし、ローンを利用する場合は、金利や返済計画をよく確認し、自身の経済状況に合ったプランを選ぶことが大切です。

＜佐賀共栄銀行の例＞

・融資金額：10万円以上500万円以内（1万円単位）
・融資期間：6ヶ月以上15年以内（1ヶ月単位）
・金利：変動金利（保証料含む）

（1）年率　2.800％（団体信用生命保険付保なし）
（2）年率　3.100％（団体信用生命保険付保）
※佐賀共栄銀行：空き家活用・解体ローン

業者との交渉を行う

解体費用は業者によって差があり、場合によっては交渉の余地もあります。特に、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。相見積もりを取ることで、価格の差を比較でき、安く依頼できる業者を見つけやすくなります。

業者に対して「他の業者ではどのくらいの費用が提示されているか」といった情報を伝えることで、料金を交渉することができる場合があります。見積もり内容に含まれる費用項目を細かく確認し、必要のない費用を削減してもらうことも可能です。例えば、重機を使用せず手作業で解体を進めることを提案することで、コストを削減することができる場合もあります。

業者によっては、まとめて工事を依頼すると割引を提供してくれるところもあるため、複数のサービスをまとめて依頼することで、費用を抑えることも可能です。

まとめ｜空き家の解体は業者に相談しよう

空き家の解体には様々な考慮すべき点がありますが、適切に準備し、解体後のプランを立てることで、費用や税金面のリスクを抑えつつ、メリットを最大限に活かすことができます。解体を検討している方は、信頼できる業者に相談し、最適な解体プランを進めることが大切です。

空き家解体に関する不安や疑問を抱えている方は、ぜひ坂井商店にご相談ください。経験豊富なスタッフが、解体費用の見積もりや税制改正に関するアドバイスを行い、最適な解体プランを提供いたします。補助金の申請サポートや解体後の手続きについてもお手伝いしますので、お気軽に（https://381sakai.com/contact/ ）までお問い合わせください。